מיטל דהרי - פורום גבעתיים פלוס להתחדשות עירונית יעילה והוגנת 14.12.2016
פורום גבעתיים פלוס להתחדשות עירונית 14.12.2016

התכנסנו בפורום חשוב ביותר בנושא התחדשות עירונית בגבעתיים, מטעם מגזין "גבעתיים פלוס+" בתיאטרון העיר.
מעבר להיותו פורום חשוב ביותר בנושאו הפורום היה מכובד, מקצועי ובעיקר האיר לנו עיניים! תודה
 
בעלי דירות יקרים - במידה ואתם רוצים לקדם תמ"א או פינוי בינוי בבניין שלכם - עליכם כרגע להפנים שזה לא יקרה בשנים הקרובות בגבעתיים היפה.
הפאנלים, ההרצאות והריאיונות בפורום שילבו גורמים בכירים ורלוונטים מאוד בעירייה והממשלה, אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן ואת הדיירים עצמם בעיר. הדיונים הבהירו לנו את הרפורמות בתחומי ההתחדשות העירונית, תכנון התשתיות והתחבורה העירונית.

גבעתיים היא עיר עם צביון מיוחד, מבוקשת, ירוקה ועם ערך קרקע גבוה. היא גם העיר השנייה, אחרי ב"ב, מבחינת צפיפות.
שאלתם את עצמכם כמה מבעלי הדירות בעיר רוצים בכלל לקדם התחדשות עירונית? חצי-חצי!
כאשר מקדמים התחדשות עירונית יש צורך להוסיף גם שטחים ציבוריים, גנים, בי"ס, מועדונים, תשתיות, הרחבת מדרכות, שבילי אופניים וכו'...
העיר צפופה, ירוקה וייחודית במראה ובאופי ולכן חייבים לוודא שהעיר תהיה לרווחת התושבים ע"י עמידה באמות מידה של היקף מוסדות ציבור,
שטחים פתוחים וצמחיה, תחבורה וחניה, המרקם הבנוי (אקלים, שמש, אוויר) ושטחי מסחר ותעסוקה.
המצב כרגע הוא אי-וודאות והכל מוקפא עד אשר תצא תוכנית מתאר אשר לפיה יובהר היכן ומה ניתן לבנות, אם בכלל.
הוגשה המלצה אשר משלבת 4 חלופות (שילוב של תמ"א, פינוי בינוי ושימור). ועדת ההיגוי צפויה לדון ב- 02.2017. תיאורטית, אם היא תעבור, עד סוף 2017 תהיה גרסה להפקדה. בפועל, מה שצפוי להיות לאחר שתעבור, יהיו התנגדויות ועררים וזה יקח מספר שנים בודדות...

משפרי הדיור אשר אינם יכולים להמתין עם אי הוודאות והעיכובים הצפויים, המלצתי היא למכור ולדעת שלא ניתן להוסיף למחיר הדירה את פוטנציאל ההשבחה - כי קונים משלמים רק עבור מה שהם רואים. >
ההיצע בגבעתיים נמוך והביקוש גבוה ודווקא בגלל זה, כשבטוחים שיוצאים עם מכירת דירה, הכי מתבקש וחכם להשתמש בשירותי מתווך ויועץ נדל"ן מקצועי בעיר שימנף את העסקה!
מציעה לכם פגישת היכרות, ללא התחייבות משני הצדדים, בה אפרט את ערך המוסף המוכח אשר אני מביאה בעסקאות נדל"ן!
לתיאום פגישה התקשרו: מיטל דהרי 054-3080050


במידה ובכל-זאת בחרתם למכור לבד את דירתכם מאחלת לכם בהצלחה ומוזמנים לצפות בסרטון טיפים
 

 
מפגש אחד על אחד: רן קוניק, ראש עיריית גבעתיים ועופר פטרסבורג, עורך נדל"ן ידיעות אחרונות:
 גבעתיים אין כדוגמתה ולא ניתן להשוותה לאף עיר בישראל ואחרי ב"ב אנחנו העיר הכי צפופה בארץ. 
תמ"א 38 זו לא התחדשות עירונית אלא התחדשות דירתית. 
 אם מקדמים בגבעתיים רק תמ"א זה יהרוס את העיר כי מוסיפים תושבים לעיר על אותו שטח בדיוק,נתון, ללא הרחבות כבישים ומדרכות, בי"ס, גנים, גינות עירוניות, שבילי אופניים, מועדון גימלאים... לכן, עושים תוכנית מתאר והצפי לתוכנית היא כשנה. 
 לגבעתיים יש צביון מיוחד וצריך לעשות הכל כדי לשמור עליו ולכן עובדים לאט ובטוח. בוחנים כל בקשה וזה לוקח זמן, כרגע יש כבר מספר פרוייקטים אשר מקדמים בעיר ועשרות בקשות אשר אושרו ותקועות בוועדות ערר. 
 ככל שהצפיפות קטנה יותר הבנייה תהיה לגובה ולכן חייבים למצוא מתחמים לפינוי בינוי כשהעדיפות היא לחיזוק בניינים היות ולא תמיד ניתן לעמוד בכל הדרישות של הרחבת הדירות, גם יחסית אין כמעט בעיות עם בקשות בנושא של חיזוק. 
 צריך להיות סבלניים ולהמתין לתכנית שעובדים עליה עם האדריכלית נעמה מליס כאשר הפתרון הוא לקדם תמ"א בתנאים מיוחדים ומתאימים לגבעתיים ביד אחת וביד השנייה, לקדם מתחמים לפינוי בינוי באזורים שניתן לבנות לגובה עם בי"ס, גנים וכו'...
גם לדעתי זה הצעד הנכון והשפוי לפעול. 
 אנשי מקצוע מהתחום ודיירים יצאו מהפורום בתחושת הקלה מסויימת שלפחות מבינים, שכרגע חייבים להמתין בסבלנות עד אשר תהיה מדיניות ברורה עם בנייה שפויה לעירנו הייחודית!
תכנית המתאר החדשה לגבעתיים - אדריכלית נעמה מליס:
משרד האוצר עם העירייה הזמינה את תוכנית המתאר ואנו לפני ועדת ההיגוי אך טרם סומנה והעקרונות מסוכמים.
גבעתיים עיר מאוד צפופה והעבודה וקשה יותר.

מוסדות ציבור ומבנה ציבור מאוד משמעותי בגבעתיים כי האוכלוסיה מתפתחת בגבעתיים. על כל תושב חסר לנו 4 מ'ר .
יש צורך להתחשב בעצים וירוק לעיר.
גבעתיים 70% יוצאים ונכנסים מהעיר עם רכב פרטי ובאופן יחסי זה הרבה, ז"א שי
רותי התחבורה הציבוריים לא מספקים. 19% בתחבורה ציבורית.
יש צורך לחדש ולחזק כ-2/3 שליש מהמבנים. עם תמ"א רגיל ניתן להכפיל את כמות התושבים בעיר. ככל שערכי הקרקע יותר גבוהה וצפיפות גבוהה יח"ד הנכנסות תרענה את היצע שטחי הציבור .
רבים מהתושבים רוצים לשמור על הייחודיות של העיר. רוצים לפתח תעסוקה ומסחר ממה שיש היום. . 
ישנו קונפליקט חצי - חצי בערך שרוצים לעומת לא רוצים. מחלוקת משמעותית
על העיר יש צורך לעמוד באמות מידה במספר פרמטרים; מוסדות ציבור לפי 4 מ"ר לנפש, שדרוג רחובות, מדרכות ושבילי אופניים, תוספת תחבורה ציבורית וחניונים, הנחיות בינוי לקווי מתאר וגובה בניינים תוך התחשבות באקלים, שמש ואוויר, תוספת שטחי מסחר ותעסוקה....
תוכנית המתאר תחולק ל-33; יוגדרו אזורי פינוי ובינוי, הרקמה הבנויה (תמ"א 38) ואזורי שימור. 
חלופה ראשונה היתה שרחובות ראשיים ובשולי העיר יבנו לגובה אך הצפיפות כ"כ גבוהה יהיה חסר כ-50 דונם לשטחי ציבור לכן בעייתי.
חלופה שנייה, לאורך כצנלסון אך לא יהיו מספיק בי"ס ושטחים ציבורים. 
חלופה שלישית, אזור ככר נוח אפשרי לעשות פינוי ובינוי ולא להסתיר את הנוף של המצפור. 
חלופה רביעית זה לבחון שכונה שכונה בגבעתיים וזו החלופה היחידה שאין חוסר בקרקע למוסדות ציבורית.
ההמלצה אשר נשלחה לועדת היגהוי היא שילוב של 44 החלופות, ועדת ההיגוי תדון ב- 2.17 כשהצפי הוא עוד כשנה תהיה הפקדה לתוכנית.
 
ח"כ אלי כהן, יו"ר ועד הרפורמות:
במהלך שנה אחרונה הכפלנו את הפרוייקטים של פינוי ובינוי. בתקציב המדינה יש לטובת התחדשות עירונית תקציב 160 מיליון וזה לא היה. תוספת של עשרות אלפי יח"ד, חיזוק מבני וחידוש, והמדינה נרתמת למהלך הזה. 
המפתח לקידום הנושא עומד בראש ובראשונה בראשות המקומית ויש צורך לאשר תוכנית מתאר, מדיניות בכל רחוב.
זו זכות קניינית שחייבים לתת אותה לדיירים. מדיניות זו וודאות לדיירים וליזמ
ים.
מקצר גם תהליכים ואין שחיתות.
עד סוף 2017 הממשלה הקציבה לראשויות לסיים את המדיניות.
בפינוי ובינוי מביאים היטלי השבחה ובתמ"א יש פטור. המדינה השתתפה בפרויקטים שאין היטלי השבחה לטובת העניין. 
בכנס השתתף גם אשל ערמוני, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: התחדשות עירונית כל פרוייקט יש 3 שחקנים- דיירים שעבורם זו עסקה שצריכה להשתלם. שיפור איכות החיים ועכשיו ולא עוד שנים שהילדים יהנו.
היזם צריך להיות היתכנות כלכלית, והעירייה שיהיה לה כסף למדרכות, מבנים ציבורים ועוד.. 
אם המדינה לא תיכנס כגורם 44 השוק הזה לעולם לא יצמח. המדינה יכולה לעשות ברגולציה (חוק המאכרים, סרבן....) והחלטות במועצה עם אביגדור יצחק לגבי תמ"א 38.
החלק השני זה כסף, אם המדינה לא תשפה את העירייה לטובת תשתיות ומבני ציבור אז בסוף לא יגיעו למספרים אשר רוצים להגיע אליהם מבחינת יח"ד. 
רוצים לפעול ע"י מנהלות אשר יקדמו בערים עם התקציבים מנגנונים לקידום וצמיחה באזורי ביקוש (בעיקר בפריפריה).
יש צורך ליצר שוויון בין פערים חברתיים ע"י התחדשות עירונית, בין ישן לחדש. 
חובת המדינה מעבר למשבר הדיור צריכה לעזור מבחינת בטחון, שיפור איכות חיים
פאנל מומחים: פרוייקט התחדשות עירונית בעידן אי ודאות נדל"נית - רקע שוק, ניתוח תמורות בשוק, יזמים, קבלני חתימות, גופי מימון, פיתוח בסביבה צפופה, ליווי משפטי והנדסי, ניהול הפרוייקט.
מנחה הפאנל עו"ד ורוח"ש ירון טיקוצקי.
עמיר לוין, קבוצת שדאור: חוסר וודאות בגבעתיים. התוכנית המועדפת היא פינוי ובינוי. צריך להבין שלא ניתן לעשות בכל אזור. לוקח הרבה זמן ועירוב ועדה מחוזית ואיגוד הרבה אנשים יחדיו. בתמ"א תלוי בהעדפה של דיירי הבניין כאשר עדיף תמ"א 38 2. 

שאול שטקלר, שטבן בע"מ: המדינה הקציבה 255 מ' כשחלק זה הממ"ד ומי שמטעה את הדיירים זה יזמים ומחתימים. העירייה לא מקבלת היטלי השבחה. כמות כח האדם נמוכה ולכן פרוייקטים נתקעים. כל בית היה לו זכויות בנייה והיום קשה לקבל זכויות. צריך לדאוג לבטחונות וערבויות שיגנו על הדיירים.

אדריכלית רותי הרשקוביץ: ציפיות מוגזמות של דיירים לפי מכפילים שהיו בעבר. וצפיפות גבוהה נובעת מהמכפילים האלה. גבעתיים עם צביון מיוחד ולא מתאים לכל עיר ולכן טוב שראש העיר עצר ומקדם את תוכנית המתאר. לוקח יותר מדי זמן ואי וודאות זה הכי גרוע. לפחות שדייר ידע שמקבל 25 מ'. 

אורן שלו, קנגרו משכנתאות וסגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות: אי וודאות בנושא תמ"א. היזמים יכולים להשתמש בהון העצמי שלהם אך צריך לתכנן זאת נכון ובהתאם. 

רון קאולי, מנכ"ל אל הנכס גבעתיים ור"ג: מה שקורה ביד 22 זה נובע מאי וודאות של התחדשות עירונית וכעת שמאשרים פחות פרוייקטים פינוי ובינוי רמת המחיר של דירות יד 2 נשאר יותר טוב. ז"א תמ"א בטווח הקצר מפריע למחירי דירות יד 2. דייר אומר שעכשיו אני מקבל דירה יותר טובה ואוכל למכור ביוקר. אם לא נדאג לתשתיות מסביב ע"י תוכנית מתאר אנו נקבל ירידה במחירי הנכסים. תוכנית מתאר שומרת על המחירים וצביון העיר וכך יהנו יותר. הגישה של תוכנית מתאר מסודרת כך רמות המחיר של נכסי יד 2 ו 1 יהיו גבוהים יותר.
פאנל מומחים: הסכמים, רווח בפרוייקט התחדשות, למי וכמה? סוגיות ודילמות לנציגות/דיירים, ליווי וניהול הפרוייקט, איחורים.

מנחה הפאנל עו"ד גיא פרבמן.
 עו"ד רוית סיני: חשוב לדיירים ערבות חוק מכר. צריך לעשות התאמה לגובה השכירות הנכונה בשוק לדיירים. 

נחמה בוגין, שמאית מקרקעין: תקן 211 נועד להבטיח התכנות כלכלית. ועדות התכנון לפעמים מתבלבלות ודנות בצד הכלכלי ולא התיכנוני.
ועדות מורידות ליזם כדי שלא ירוויח יותר
 מדי. 
 יש צורך להסביר לדיירים שכולם מרוויחים וצריכים להפנים שאחד ירוויח יותר. זה בעיקר פסיכולוגיה וצריך להיות בכובע ה"גננת". אין סוף מודלים ופתרונות ויש צורך להכניס שמאי.

נועם דרסה, זכיין רימקס 100%% גבעתיים ור"ג: גבעתיים שונה מר"ג. רמת מחיר גבוה יותר ורוכשים יותר קפדנים בבדיקה של הדירות. יש הבדל ברמות המחירים בין תמ"א 1 ל 2 ולכן רוכש יעדיף פחות תמ"א 1. בגבעתיים ישלמו את המחיר ולפעמים הפער לא גדול.
בר"ג נתנו זכויות מורחבות ובגבעתיים היו מחושבים. בגבעתיים עשו פרוייקטים יפים אפילו בתוספת של 2 קומות בלבד או סגנון שונה של דירות ומרפסות. לעומת ר"ג ששם יכולים לבנות יותר לגובה אך פרוייקט רגיל. 

עדנה מור, אדריכלית ובינוי ערים: הקומות לפעמים 5 או 66 ולא אוטומטית 7 או 8 ויש צורך למדיניות קבועה וברורה. יש צורך לדיירים לבחור עו"ד שמאי ומלווה שייצג אותם.
החידושים במיסוי מקרקעין לגבי תמ"א 38 ופינוי בינוי. עו"ד ורוח"ש ירון טיקוצקי: כאשר נקבעו חוקים לתמ"א 38 דברים לא היו סגורים. חלק נכבד מהמיסוי נשאר כתורה שבע"פ, הקדימה את החקיקה והחקיקה היתה חסרה.
אחד השינויים נעשה לא מזמן לחוק מיסוי מקרקעין. אחד החוקים הוא שהדיירים לא משלמים כלום אחרת זה יהרוס את העסקה.
פטור לא מספיק - מוכרים את הדירה ומקבלים דירה משודרגת ובתמ"א מוכרים זכויות בנייה. 

ב- 2008 יצאה חוק שהביא פטור לדיירים לפי זכויות בנייה של תמ"א 38 אך לפי התב"ע לא היה פטור. דיירים לא מוכנים לשלם. כל פטור הדיירים מחוייבים להשתמש אך לחלק אין או השתמשו בפטור בעסקה אחרת. מי שלא היה זכאי לפטור היווה בעיה ליזמים וחשיפת המס היתה גבוהה ליזם כשכמובן הפרויקט צריך להיות כלכלי ליזם ודבר כזה הורג פרוייקט. בנוסף, היו דיירים שלא רצו להשתמש בפטור האישי ולהעביר ליזם.
כל זכויות הבנייה מכירתן פטורה (תמ"א ותב"ע ). 
 אם לא ניתן לוותר על דילוג דירת גג יהיה פטור ממס כאשר יש צורך.
אשל ערמוני, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון:
התחדשות עירונית כל פרוייקט יש 3 שחקנים- דיירים שעבורם זו עסקה שצריכה להשתלם. שיפור איכות החיים ועכשיו ולא עוד שנים שהילדים יהנו. היזם צריך להיות היתכנות כלכלית, והעירייה שיהיה לה כסף למדרכות, מבנים ציבורים ועוד.. 
אם המדינה לא תיכנס כגורם 44 השוק הזה לעולם לא יצמח. המדינה יכולה לעשות ברגולציה (חוק המאכרים, סרבן....) והחלטות במועצה עם אביגדור יצחק לגבי תמ"א 38.
החלק השני  זה כסף, אם המדינה לא תשפה את העירייה לטובת תשתיות ומבני ציבור אז בסוף לא יגיעו למספרים אשר רוצים להגיע אליהם מבחינת יח"ד. 
 רוצים לפעול ע"י מנהלות אשר יקדמו בערים עם התקציבים מנגנונים לקידום וצמיחה באזורי ביקוש (בעיקר בפריפריה).
 יש צורך ליצר שוויון בין פערים חברתיים ע"י התחדשות עירונית, בין ישן לחדש. 
 חובת המדינה מעבר למשבר הדיור צריכה לעזור מבחינת בטחון, שיפור איכות חיים.
פאנל מומחים: התחדשות עירונית גם אצלכם בבניין, השאלה איננה אם, אלא מתי?
ניתוח תהליכים, תכנוני התחדשות עירונית, תשתיות ציבוריות ועירוניות.

לדברי מהנדסת העיר גבעתיים, אינג' שרית צולשין: בודקים כל תוכנית לגופה ועובדים לפי מדיניות העיר. יותר קל לקדם תוכניות של חיזוק. כמהנדס העיר היא ישנה וחייבת אך לא ניתן להוסיף קומות ללא סוף וללא תשתיות ובי"ס.
הועדה המחוזית הצמידה את נעמה מליס שיוצרת את התוכנית לפי קר
יטריונים. תקבע אזורים לפינוי שטחים כולל מתנ"סים ולגמלאים ועוד (צורכי ציבור). 
- טיפ: הדיירים צריכים להתרגל לרעיון של דירה תמורת דירה. 

איתי סמדר, מנרב פרוייקטים: גבעתיים עיר מבוקשת ומבוזבזת. פרוייקטים תקועים.
לדיירים וליזמים יש ציפייה. יש הגדרות לזכויות כבר בתוכנית ולכן אפשר להתקדם.
עם התוכנית החדשה זה אומר שהדירה תהיה מוכנה לדייר עוד 25 שנה. 

גילי שקד, אביב הנדסה: יש הרבה בניינים אשר צריך להרוס והדיירים חוששים.
חשוב הקשר עם הדיירים. ההסתדרות תוכנית טובה. 

עו"ד רוית סיני: יזמים ודיירים רוצים וודאות. יזמים מביאים הצעות שונות למרות שישנה מדיניות. הבעיה שאנו צריכים להמתין שנה היות ולא יודעים. בחישוב תיקון 3 לא יודעים כמה. אפשרי לעשות חישוב לפי 2.5. לא יודעים מה להגיד לדיירים וצריך וודאות ואם היא תצא עוד שנה חבל. אך לא פחות חשוב בטיחות ומיגון.
(תמונות באדיבות "מגזין גבעתיים פלוס +")