מיטל דהרי - שאלתם את עצמכם איך הירידה בבורסה תשפיע על שוק הדיור? (25.08.15)

שאלתם את עצמכם איך הירידה בבורסה תשפיע על שוק הדיור? 

25.08.2015

היומיים האחרונים היו קשים בבורסה עם ירידות שערים משמעותיות והיום היה יום אופטימי אשר התחיל בעליות חדות והתמתן לקראת נעילה.
ניתן להחשיב תקופה זו כ"תיקון", ירידה אשר אחריה תגיע העליה, אך יש המתריעים שאנו בפני משבר כלכלי אשר יוריד את מחירי הדירות.

לא באמת ניתן לדעת מה יהיה ולדעתי קיימים 2 תרחישים אפשריים במקרה שאכן תקופה זו תתגלגל למשבר:

1. אם המצב יחריף לכדי משבר כלכלי אשר יטמון בו מיתון ואבטלה, מצב משקי הבית בארץ ידרדר ובעלי המשכנתאות יתקשו לעמוד בהחזרי תשלום המשכנתא ויאלצו למכור את דירתם. במקרה הטוב, דרך תיווך:), ובמקרה הרע, דרך כונס נכסים.
ובכך, היצע הדירות בשוק יעלה ומחירי הנדל"ן ירדו.

2. בזמן מיתון, הריבית במשק נמוכה, הן בתשואות שוק ההון והן בריבית על המשכנתאות, ולכן בעלי הון יעדיפו להשקיע את הונם בנכסי נדל"ן ברי קיימא מאשר בשוק ההון הלא אטרקטיבי והלא יציב. וב"בעלי הון" אני מכלילה: משקיעים/רוכשי דירות מגורים עם משכנתא בריבית נמוכה/מי שיאלץ למכור דירתו ומי שתכנן לרכוש דירת מגורים עם משכנתא ולא יוכל לעמוד בתשלומים, על אף הריבית הנמוכה, יפנה את הונו העצמי מדירת מגורים לדירת השקעה. ובכך, הביקוש לדירות יעלה ומחירי הנדל"ן לא ירדו. 
יש גם לזכור שבזמן המשבר של 2008-2009 הריבית היתה נמוכה וזה רק עודד את הביקושים והעלה את מחירי הנדל"ן.
נכון להיום, בנק ישראל השאיר את הריבית ללא שינוי לחודש ספטמבר וגדל הסיכוי להורדת ריבית בהמשך לאור הסערות בכלכלה העולמית, האינפלציה האפסית הצפויה והצמיחה הנמוכה בכלכלה הישראלית.

- עם זאת, יש לקחת בחשבון מצב אשר בו הריבית תעלה בארה"ב ובנק ישראל יעלה עקב כך את הריבית בארץ ואז הקלפים יטרפו במידה והעלייה תהיה חדה וכך מחירי הדיור עשויים באמת לרדת (השקעות שוק ההון הופכות לאטרקטיביות וריבית על המשכנתא גבוהה).
אך אם העלייה בריבית תעלה טיפין טיפין עדיין הביקושים לדירות ימשיכו לעלות או לפחות להתמתן.

אני באופן אישי נוטה לחשוב על תרחיש 2 - המשך עליית מחירי הדיור! ומה אתם חושבים?
 

* האם המשבר בבורסה יפתור לכחלון את בעיית מחירי הדירות?
 

* למרות נתונים שליליים בנק ישראל מקשיח עמדה ומשאיר את הריבית במשק ללא שינוי
 

* נגידת בנק ישראל קרנית פלוג מאיימת על כחלון שאפשר להגיע לריבית שלילית
 

- תודה רבה ליועץ המשכנתאות איתי מרדיקס מ"מרדיקס‬ ייעוץ פיננסי ומשכנתאות" על חידוד הנושא!